W czym pomagamy / Najem lokalu użytkowego
Najem lokalu użytkowego w Wiktorii
Dla polskich właścicieli sklepów, kawiarni, warsztatów, biur i magazynów: co sprawdzić przed podpisaniem i jakie prawa daje Ci ustawa. Strona dotyczy wyłącznie lokali w Wiktorii.
W skrócie
- To, czy chroni Cię Retail Leases Act 2003 (Vic), zależy od sposobu używania lokalu według umowy. Ustawa obejmuje lokale używane głównie do sprzedaży towarów albo usług w handlu detalicznym (retail premises).
- Przy najmie detalicznym musisz dostać oświadczenie wynajmującego (disclosure statement) i projekt umowy najpóźniej 14 dni przed jej zawarciem.
- Najem detaliczny trwa co najmniej pięć lat łącznie z opcjami, chyba że uzyskasz zaświadczenie VSBC o zrzeczeniu się tego prawa. Wynajmujący nie może obciążyć Cię podatkiem gruntowym (land tax).
- Spór o najem detaliczny zaczyna się od mediacji w Victorian Small Business Commission (VSBC). Do VCAT idziesz z jej zaświadczeniem, chyba że potrzebujesz pilnego nakazu (injunction).
- Koszt i następny krok: przed rozpoczęciem pracy dostajesz pisemną wycenę. Zadzwoń pod 1800 776 529 albo napisz do nas; odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego.
Najem detaliczny czy zwykły najem komercyjny i dlaczego to ważne
Ustawa obejmuje lokale, które według umowy służą głównie do sprzedaży lub wynajmu towarów albo do świadczenia usług w handlu detalicznym (s 4(1)). Według VSBC może to obejmować także sprzedaż innej firmie, która jest końcowym odbiorcą. Sklep czy kawiarnia zwykle się tu mieszczą, a biuro, warsztat czy magazyn trzeba ocenić na podstawie umowy.
Ustawa nie obejmuje między innymi lokali, za które czynsz i koszty eksploatacyjne przekraczają 1 000 000 dolarów rocznie bez GST, ani najemców będących spółkami giełdowymi (s 4(2); Retail Leases Regulations 2023 (Vic) reg 6). Najem krótszy niż rok podlega ustawie dopiero wtedy, gdy zajmujesz lokal nieprzerwanie przez rok (s 12).
Bez ustawy o Twoich prawach decyduje głównie umowa, więc tym bardziej sprawdź ją przed podpisaniem.
Najważniejsze prawa przy najmie detalicznym
- Oświadczenie wynajmującego: wynajmujący daje Ci je z projektem umowy co najmniej 14 dni przed zawarciem najmu, a jeśli się spóźni, najem zaczyna się 14 dni po ich przekazaniu (s 17(1), (1C)). Jeśli oświadczenie wprowadza w błąd albo jest istotnie niepełne, możesz wypowiedzieć najem w ciągu 28 dni (s 17(5), (6)).
- Minimum pięć lat: krótszy najem z mocy prawa wydłuża się do pięciu lat, licząc opcje (s 21(1), (4)). Wyjątek: jeśli poprosisz VSBC o bezpłatne zaświadczenie o zrzeczeniu się (waiver certificate) i dasz jego kopię wynajmującemu (s 21(5)).
- Koszty eksploatacyjne (outgoings): płacisz tylko te, które wymienia umowa, po otrzymaniu szczegółowego kosztorysu (ss 39, 46). Nie płacisz kosztów inwestycji w budynek, amortyzacji, funduszu remontowego, odsetek od kredytów wynajmującego, podatku gruntowego ani podatku od nieruchomości komercyjnych i przemysłowych (ss 41 to 44, 50). Wynajmujący nie może też obciążyć Cię kosztami swojego prawnika za przygotowanie umowy (s 51).
- Opcja przedłużenia (option to renew): wynajmujący musi co najmniej trzy miesiące przed ostatnim dniem na wykonanie opcji napisać do Ciebie, podając między innymi ten dzień i czynsz na pierwsze 12 miesięcy (s 28(1A)). Jeśli się spóźni, Twój termin przesuwa się na trzy miesiące od jego zawiadomienia (s 28(2)).
Spory o najem: najpierw VSBC
Spór o najem detaliczny trafia do VCAT dopiero z zaświadczeniem VSBC, że mediacja nie przyniosła albo nie przyniesie skutku; wyjątkiem jest wniosek o nakaz (s 87). Na mediacji możesz mieć prawnika (s 86(4)), a VSBC w razie potrzeby zapewnia bezpłatnie tłumacza. W VCAT każda strona co do zasady ponosi własne koszty (s 92).
Spór wyłącznie o czynsz nie jest w rozumieniu ustawy sporem o najem detaliczny (s 81(2)), a według VCAT spory o najem niedetaliczny także nie wymagają zaświadczenia. Reprezentujemy najemców i wynajmujących przed VSBC i VCAT. O zaległych płatnościach przeczytasz też na stronie Długi i spory.
Zanim podpiszesz ofertę najmu (letter of offer)
Oferta to często pierwszy dokument, który podpisujesz, więc czytaj ją tak, jakby Cię wiązała. Sprawdź:
- kto jest najemcą, Ty czy Twoja spółka, i czy dyrektorzy mają udzielić poręczenia osobistego (personal guarantee);
- czynsz, jego podwyżki, okres najmu i opcje;
- dozwolony sposób używania lokalu;
- koszty eksploatacyjne i kosztorys;
- kto płaci za wykończenie (fit out) i przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego (make good); przy najmie detalicznym nieujawniony w oświadczeniu udział w kosztach wykończenia jest nieważny (s 20);
- kaucję albo gwarancję bankową; przy najmie detalicznym kaucja w gotówce musi leżeć na oprocentowanym rachunku (s 24).
Sprzedajesz firmę: przeniesienie najmu na kupującego
Przy najmie detalicznym wynajmujący może odmówić zgody na przeniesienie najmu (assignment) tylko z powodów z ustawy (s 60). Należą do nich na przykład brak wystarczających środków lub doświadczenia kupującego albo nieprzekazanie mu dokumentacji firmy z ostatnich trzech lat. Poproś o zgodę na piśmie; jeśli wynajmujący nie odpowie w ciągu 28 dni, uważa się, że ją wyraził (s 61(2), (6)).
Jeśli dasz wynajmującemu i kupującemu prawdziwe i pełne oświadczenie w przepisanej formie, Ty i twoi poręczyciele nie odpowiadacie za zobowiązania kupującego (ss 61(5A), 62). Wynajmujący może żądać zwrotu rozsądnych kosztów przeniesienia (s 51(2)).
Pytania
Masz inne pytanie? Zadzwoń pod numer 1800 776 529 albo napisz do nas.
Przy najmie detalicznym bez zaświadczenia VSBC okres najmu z mocy prawa wydłuża się do pięciu lat (s 21(4)).
Przy najmie detalicznym nie; taki zapis umowy jest nieważny (s 50).
Nie. Termin przesuwa się na trzy miesiące od chwili, gdy wynajmujący przekaże wymagane informacje (s 28(2)).
VSBC w razie potrzeby zapewnia bezpłatnie tłumacza. Radek może też omówić z Tobą sprawę po polsku przed mediacją.
Podstawa prawna
- Retail Leases Act 2003 (Vic) ss 4, 12, 17, 20, 21, 24, 28, 39, 41 to 44, 46, 50, 51, 60, 61, 62, 81, 86, 87, 92
- Retail Leases Regulations 2023 (Vic) reg 6
Radek Dajer jest australijskim prawnikiem i notariuszem (notary public), który mówi po polsku. Zajmuje się prawem australijskim i nie udziela porad z zakresu prawa polskiego; w sprawach prawa polskiego działamy razem z prawnikiem albo notariuszem w Polsce.
Masz ofertę najmu albo spór z wynajmującym?
Prześlij nam ofertę lub umowę przed podpisaniem, a odpowiemy w ciągu jednego dnia roboczego.
Telefon: 1800 776 529
E-mail: info@polishlawyer.com.au
Godziny: od poniedziałku do piątku, 9:00 do 17:30
Biuro: 435 Nepean Highway, Frankston VIC 3199