W czym pomagamy / Kupno i sprzedaż domu
Kupno i sprzedaż domu w Wiktorii
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy, kiedy można się wycofać i co się zmienia, jeśli mieszkasz w Polsce. Strona dotyczy wyłącznie nieruchomości w Wiktorii.
W skrócie
- Zanim podpiszesz umowę kupna, sprzedający musi Ci dać podpisane oświadczenie (vendor’s statement, zwane też section 32 statement). Daj umowę i oświadczenie do sprawdzenia przed podpisem, nie po.
- Przy zakupie poza aukcją masz zwykle trzy pełne dni robocze na wycofanie się (cooling-off). Sprzedający może wtedy zatrzymać 100 dolarów albo 0,2% ceny, zależnie od tego, która kwota jest wyższa. Przy aukcji tego prawa nie ma.
- Kupujący płaci opłatę skarbową (land transfer duty). Kupujący z zagranicy płaci dodatkowo 8% wartości i do 30 czerwca 2029 r. co do zasady nie może kupić istniejącego domu ani mieszkania.
- Sprzedajesz dom w Wiktorii, mieszkając w Polsce? Dokumenty zwykle podpiszesz elektronicznie albo przez pełnomocnika, bez przylotu do Australii.
- Koszt i następny krok: przed rozpoczęciem pracy dostajesz pisemną wycenę. Zadzwoń pod 1800 776 529 albo napisz do nas; odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego.
Co robi prawnik przy kupnie i przy sprzedaży
Przy zakupie sprawdzamy umowę, oświadczenie sprzedającego i tytuł własności (certificate of title) oraz wyjaśniamy warunki, na przykład uzależnienie zakupu od kredytu. W razie potrzeby zamawiamy dodatkowe wyszukiwania (searches), rozliczamy opłaty między stronami i prowadzimy rozliczenie transakcji (settlement).
Przy sprzedaży przygotowujemy oświadczenie sprzedającego, uzgadniamy umowę z agentem i spłatę kredytu hipotecznego. Rozliczenie odbywa się zwykle elektronicznie, bo prawnicy i conveyancerzy muszą składać dokumenty do rejestru gruntów elektronicznie wszędzie, gdzie to możliwe. Działamy w całej Wiktorii, także dla osób mieszkających w innych stanach i w Polsce, ale nie przy transakcjach według prawa innych stanów.
Oświadczenie sprzedającego zawiera między innymi informacje o hipotekach, ubezpieczeniu, przeznaczeniu działki, zawiadomieniach, pozwoleniach budowlanych, wspólnocie (owners corporation), mediach i tytule własności (Sale of Land Act 1962 (Vic) ss 32A to 32I). Jeśli go nie dostałeś przed podpisaniem umowy albo jest nieprawdziwe lub niepełne, zwykle możesz odstąpić od umowy (rescind), dopóki nie przyjmiesz tytułu i nie obejmiesz nieruchomości w posiadanie (s 32K). Sąd może tego odmówić, jeśli sprzedający działał uczciwie i rozsądnie, a Ty nic nie straciłeś.
Okres do namysłu: ile trwa, jak z niego skorzystać i ile kosztuje
Możesz się wycofać do upływu trzech pełnych dni roboczych od podpisania umowy (s 31(2)). Weekendy i święta obowiązujące w całej Wiktorii się nie liczą (s 30).
Podpisz pisemne zawiadomienie i w terminie przekaż je sprzedającemu albo jego agentowi lub zostaw pod ich adresem (s 31(3)). Sprzedający może zatrzymać 100 dolarów albo 0,2% ceny, zależnie od tego, która kwota jest wyższa; przy cenie 800 000 dolarów to 1600 dolarów (s 31(4)).
Okresu do namysłu nie ma przy publicznie ogłoszonej aukcji, w dniu aukcji ani w ciągu trzech pełnych dni roboczych przed nią lub po niej (s 31(5)). Nie ma go też, gdy kupującym jest spółka albo agent nieruchomości. Nie obejmuje także gruntów używanych głównie do celów przemysłowych lub handlowych ani gospodarstw rolnych powyżej 20 hektarów (s 31(1)).
Depozyt: kto go przechowuje i kiedy sprzedający może go dostać
Agent, prawnik albo conveyancer przechowuje Twój depozyt (deposit) jako strona neutralna (stakeholder), dopóki nie uzyskasz prawa do przeniesienia własności (s 24). Sprzedający może poprosić o wcześniejsze zwolnienie depozytu dopiero wtedy, gdy w umowie nie ma już warunku na Twoją korzyść, na przykład dotyczącego kredytu, i gdy przyjąłeś tytuł (s 27(2)).
Sprzedający musi wtedy przekazać Ci na piśmie informacje o hipotekach i zastrzeżeniach (caveats) (s 27(3)). Masz 28 dni na pisemny sprzeciw z podaniem powodów, a milczenie oznacza zgodę (s 27(6), (7)).
Opłata skarbowa, kupujący z zagranicy i zgoda FIRB
Opłatę skarbową płaci kupujący (Duties Act 2000 (Vic) s 12), a jej wysokość i ulgi, na przykład przy pierwszym domu, pokaże kalkulator State Revenue Office. Kupujący z zagranicy (foreign purchaser) płaci dodatkowo 8% wartości nieruchomości mieszkalnej, bez ulg od tej części (ss 19A, 28A). Nie dotyczy to obywateli Australii, posiadaczy stałej wizy ani obywateli Nowej Zelandii mieszkających w Australii (s 3).
Osoba zagraniczna (foreign person) potrzebuje zgody rządu federalnego przed zakupem nieruchomości mieszkalnej, a wniosek składa się przez ATO (Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth) ss 47, 81). Cudzoziemiec jest osobą zagraniczną, chyba że spędził w Australii co najmniej 200 dni w ostatnim roku i może tu zostać bezterminowo (ss 4, 5). Osoby na wizach czasowych są więc osobami zagranicznymi.
Zwolnieni są obywatele Australii, także mieszkający w Polsce (Foreign Acquisitions and Takeovers Regulation 2015 (Cth) s 35(1)). Zwolnieni są też posiadacze stałej wizy oraz małżonek lub partner kupujący razem z obywatelem albo posiadaczem stałej wizy jako joint tenants (s 38(2), (3)).
Od 1 kwietnia 2025 r. do 30 czerwca 2029 r. polityką rządu jest co do zasady zakaz zakupu istniejących domów i mieszkań (established dwellings) przez osoby zagraniczne. Nieliczne wyjątki dotyczą głównie deweloperów i pracodawców. Nowy dom albo pustą działkę można kupić po uzyskaniu zgody, a umowę wolno podpisać z zastrzeżeniem, że zgoda zostanie wydana (Guidance Note 6).
Sprzedajesz dom, mieszkając w Polsce
Nie musisz przylatywać do Australii. Zwykle podpiszesz dokumenty elektronicznie albo ustanowisz pełnomocnika w Wiktorii (zobacz Pełnomocnictwo). Weryfikację tożsamości i podpisy za granicą opisuje przewodnik „Nieruchomość w Australii”.
Pamiętaj o podatku. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Australii, do dnia rozliczenia musisz mieć zaświadczenie z ATO (clearance certificate), inaczej kupujący zatrzyma 15% ceny. Jeśli jesteś zagranicznym rezydentem podatkowym, kupujący zatrzymuje 15% ceny, chyba że ATO zgodzi się na mniej (Taxation Administration Act 1953 (Cth) sch 1 s 14-200).
Pytania
Masz inne pytanie? Zadzwoń pod numer 1800 776 529 albo napisz do nas.
Nie w ramach okresu do namysłu, bo przy aukcji go nie ma (s 31(5)). Mogą Ci jednak przysługiwać inne prawa, na przykład gdy nie dostałeś oświadczenia sprzedającego.
Nie (s 35(1)(a) rozporządzenia). Nie płacisz też dodatkowej opłaty 8% dla kupujących z zagranicy.
Tak. Posiadacz stałej wizy nie potrzebuje zgody FIRB (s 38(2)(a) rozporządzenia) i nie płaci dodatkowej opłaty dla kupujących z zagranicy.
Podstawa prawna
- Sale of Land Act 1962 (Vic) ss 24, 27, 30, 31, 32A to 32I, 32K
- Duties Act 2000 (Vic) ss 3, 12, 19A, 28A
- Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth) ss 4, 5, 47, 81
- Foreign Acquisitions and Takeovers Regulation 2015 (Cth) ss 35(1), 38(2), (3)
- Taxation Administration Act 1953 (Cth) sch 1 s 14-200
Radek Dajer jest australijskim prawnikiem i notariuszem (notary public), który mówi po polsku. Zajmuje się prawem australijskim i nie udziela porad z zakresu prawa polskiego; w sprawach prawa polskiego działamy razem z prawnikiem albo notariuszem w Polsce.
Kupujesz albo sprzedajesz dom w Wiktorii?
Prześlij nam umowę i oświadczenie sprzedającego przed podpisaniem, a odpowiemy w ciągu jednego dnia roboczego.
Telefon: 1800 776 529
E-mail: info@polishlawyer.com.au
Godziny: od poniedziałku do piątku, 9:00 do 17:30
Biuro: 435 Nepean Highway, Frankston VIC 3199